주택연금: Q&A로 알아보는 궁금증 해결

내가 살고 있는 주택을 담보로 주택금융공사에서 평생동안 매월 연금을 지급해 주는 주택연금에 대해 궁금하실만한 내용들을 모아 보았습니다. 월지급방식와 유형에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

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▣ 주택연금: Q&A로 알아보는 궁금증 해결

 

Q. 기존에 주택담보대출이 있는데 가입이 가능하나요?

기존의 주택담보대출이 있어도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.

 

Q. 주택가격의 평가기준은?

한국부동산원의 시세를 기준으로 봅니다.
 

② 국민은행의 인터넷 시세

③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)

④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.

 

고객이 감정평가액 우선 적용을 원하시면 감정평가액을 본인이 부담하시면 가능합니다. 

담보주택의 가격은 시가 12억원이 초과되더라도 최대 12억 원으로 봅니다. 

Q. 주거용 오피스텔로 가입 가능?

 

주거를 목적으로 하는 오피스텔도 주택연금 가입 가능합니다. 거목적 오피스텔은 주택연금을 가입할 수 있습니다.

단, 등기증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목으로 사용되고 있으면 됩니다.

 

주거목적 이용기준 (아래 조건 모두 충족)

① 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치

② 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주

③ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치

④ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세

 

 

Q. 가입자가 이용도중 사망할 경우는?

 

A. 6개월이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료해야 하며 부부 모두 사망 시는 연금지급이 중단되며 대출금을 상환해야 합니다. 대출금상환은 경매등을 통한 처분을 통하여 상환하거나 직접 상환도 가능합니다.

상환하여야 할 대출금이 주택의 처분 가격보다 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며 주택가격보다 적은 경우는 남은 금액만큼 상속인께 상속이 됩니다. 만약 주택을 처분할 의사가 없으시면 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환할 경우 근저당권 말소처리로 상속인에게 주택이 상속이 됩니다.

 

 [채무인수약정]

- 가입자가 사망시 배우자에게 채무를 인수할 경우 약정을 다시 하게 됩니다.

- 나머지 상속인 모두의 동의를 받아 배우자 앞으로 담보주택 소유권을 전부 이전한 후 관할지사에 방문하셔서 근저당권설정변경 약정서를 작성해 주시면 됩니다. 마지막으로 은행에 방문하여 연금통장 개설을 하면 됩니다.

 

Q. 중도해지시 보증료는 반환되나요?

초기보증료는 환급되지 않습니다. 중도상환수수료는 없습니다.

매월 월 단위로 납부하는 연보증료는 잔여기간 확인 후 정산하여 돌려드립니다.

 

단, 아래 사유에 해당하는 경우에는 기존에 납부한 초기보증료 중 공사가 별도로 정한 금액을 환급해 드립니다.

1. 재난 등에 의한 주택멸실로 보증부대출 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우

2. 대출 실행일로부터 30일 이내에 피보증인이 약정을 철회하는 경우(전액환급)

3. 대출 실행일로부터 30일(약정철회기한) 이내에 피보증인이 사망하는 경우(전액환급)

4. 대출 실행일로부터 3년이 경과하기 이전에 보증부대출 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우(일부환급)*

* 단, 초기보증료 일부 환급은 '22.12.12. 이후 해지하는 경우에 한하며 환급금액은 납부한 초기보증료와 3년을 기준으로 남은 기간에 따라 달라집니다.

Q. 신청시 필요한 서류는?

1. 공통서류 : 주민등록등본 2부, 전입세대열람 1부

2. 저당권설정방식 : 인감증명서 2부(부부공동소유 시 각각), 가족관계증명서 1부, 등기권리증 원본

3. 신탁설정방식 : 인감증명서 2부, 가족관계증명서 1부(배우자가 있으신 분 배우자명의 가족관계서도 필요), 등기권리증 원본, 지방세납세증명서

 

· 배우자가 세대를 달리 할 경우는 배우자의 등본도 필요합니다. 
· 주민등록등본상 주소와 담보물건의 주소지가 다를 경우 초본도 제출해야 합니다.

· 주택공사 방문시 신분증은 꼭 지참  

 

Q. 불가피한 사유로 거주를 못할 경우 연금을 계속 받을 수 있나요?

주택연금을 이용중에 담보주택이 아닌 다른 주소지로 주민등록을 이전할 경우 또는 특별한 사유 없이 1년 이상 담보주택에 거주하지 않을 경우 주택연금의 지급정지사유에 해당됩니다. 다만 예외조항이 있습니다. 

 

[실거주 예외 인정사유]

① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원시

② 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류

③ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등의 이유

④ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정할만한 사유가 있는 경우. 

· 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우 · 실거주 예외 인정사유에 해당되어 1년 이상 미거주한 경우(단, 해당 사유를 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우에 한함)에는 주택연금을 계속 받으실 수 있습니다.

 

Q. 주택을 추가로 취득이 가능하나요?

주택을 추가로 취득하실 수 있습니다. 다만 우대형 주택연금은 정부 재정 지원이 들어가는 상품이라 추가 취득이 안됩니다.

Q. 우대형 주택연금이란?

일반주택연금 대비 월 최대 21% 더 지급하는 연금입니다. 단, 우대형 주택연금의 월지급금은 2억 원을 기준으로 한 일반 주택연금의 월지급금을 초과할 수 없습니다.

 

대상자격 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자
대상연령 : 만 65세 이상

보유주택수 : 부부기준 1 주택자

주택가격 : 시가 2억 원 미만

인출한도 : 대출한도의 45% 이내 수시인출(대부분의 노후생활비 용도로 사용 가능)

지급유형 : 정액형만 가능(지급유형 변경 불가)

Q. 주택연금 이용 중 재건축, 재개발이 되면?

계속하여 주택연금을 받을 수 있습니다. 단, 재건축, 재개발에 참여하는 입증 서류의 제출을 공사에서 요구할 수 있습니다. 재건축등 사업기간에도 담보주택 근저당 1순위로 주택공사의 순위가 반드시 유지되어야 하므로, 조합등에서 제공되는 이주비대출을 받지 못할 수도 있으니 잘 확인해 보시기 바랍니다. 

Q.  주택가격이 떨어졌는데 연금가격도 변동되나요?

아닙니다. 주택가격이 변동되어도 초기 가입시점에 결정된 월지급 연금금액을 가입기간 동안 계속 수령합니다.

Q. 수령방식이 어떻게 되나요?

▶월지급금 지급방식의 종류

1. 종신지급방식 : 인출한도의 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급을 받는 방식입니다.

2. 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50% 이내)내에서 수시로 돈이 필요할 때 찾아 쓰고 나머지 부분은 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식입니다. 단, 종신지급방식보다 월지급금액이 적습니다. 

3. 확정기간혼합방식 : 인출한도 범위 내에서 수시로 찾을 수 있고 나머지 부분을 일정기간 동안만 매월 연금식으로 지급받는 방식입니다. 단, 대출한도의 5%의 금액을 반드시 인출한도로 설정해야 하며 이는 매월 연금형태로 지급받는 일정기간이 지나면 담보주택관리바, 의료비등의 용도로만 사용가능합니다. 

4. 대출상환방식 : 기존에 담보주택을 담보로 대출을 받은 금액이 있다면 대출잔금을 상환하는 용도로 인출한도 범위 안에서 일시금으로 지급받을 수 있습니다. 나머지 부분은 평생 동안 매월 연금으로 지급받습니다. 

5. 우대지급방식 : 부부 중 한 명이 기초연금 수급자이고 부부 중 시가 2억 원 미만 1 주택만 보유한 경우 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급을 해 드리고 일반종신지급금액보다 좀 더 많은 금액을 지급받습니다.

6. 우대혼합방식 : 부부 중 한 명이 기초연금 수급자이면서 부부 기준 시가 2억 원 미만 1 주택보유자로 인출한도 범위(대출한도 45% 이내)내에서 수시로 찾을 수 있고 나머지 부분은 종신동안 매월 연금식으로 지급받는 방식, 위의 우대지급방식보다는 월연금액이 적어집니다. 

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▶월지급금 지급유형

지급방식에 따라 선택 가능합니다. 

 

1. 정액형 : 종신동안 매월 같은 금액의 연금을 받는 방식 동일한 금액의 연금을 받는 방식

2. 초기증액형 : 초기 일정기간 동안 정액형보다 많이 받고 있다가 해당기간이 지나면 초기 지급금의 70% 수준으로 받는 방식입니다. 초기 일정은 3년, 5년, 7년, 10년 중에서 선택하실 수 있습니다.

3. 정기증가형 : 처음 월 지급금은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월지급금액이 4.5% 증가해서 나이가 많을수록 정액형보다 더 많이 받는 방식입니다.

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지금까지 주택연금에 대한 궁금증에 대해 알아보았습니다. 주택연금의 기본사항인 가입자격, 연금예상액 계산등 기본적인 사항에 대해 더 알아보고 싶은 분은 아래 링크로 확인 가능합니다. 

 

 

 

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